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在統計數據缺失的情況下，什么指標更能有效判斷人口流動趨勢？

放眼全國，哪些地區人口在流入，哪些在流出？

展望未來，哪個都市圈更有希望，哪些城市正在衰落？

人口流動格局給我們指出一條什么明路？

3）對房地產市場，當某地常住人口減少或增長低于自然增長、但戶籍人口和小學生明顯增長，則該地區的置業需求不一定下降，甚至可能會上升。

中國3000個縣人口流動格局。

1）地區層面，1978-2010年從中西部遷往東部地區的人口以勞動力為主，并且多數未遷戶籍、也未帶子女，中西部留守兒童現象非常明顯。2010年以來，部分勞動力回流中西部，東部地區面對用工壓力主動推進大學畢業生、技能人才等外來人口本地化，戶籍人口和小學生增速明顯加快，東北地區人口加速流出。

2）分線城市層面，一二線城市常住人口持續大幅流入，三線稍有流入，四線基本平衡，五六線持續凈流出。并且，2010年后，一二三線城市外來人口日趨本地化，分線城市戶籍人口和小學生數增速的梯度分化更為明顯。2011-2016年，一二三四五六線城市常住人口年均增速分別為1.5%、1.3%、0.8%、0.6%、0.2%、0.3%，戶籍人口增速分別為1.4%、1.3%、0.9%、0.7%、0.4%、0.4%，小學生數增速分別為4.0%、4.1%、2.5%、1.1%、-1.7%、-2.2%。

3）都市圈層面，23個千萬級大都市圈人口流動更加分化，當前京津、深莞惠、廣佛肇、廈漳泉、長株潭、重慶等都市圈常住人口、戶籍人口、小學生增長居前，蘇錫常、南京等都市圈常住人口流入雖然放緩、但戶籍人口和小學生依然明顯流入。

哪些地區人口在流入，哪些在流出？

1）中國人口流動從三七分化走向二八分化?？鄢龜祿笔е码y以識別的108個地區，人口流出地區個數從2001-2010年的1371個增至2011-2016年的1557個，占比從66%增至75%；人口流入地區個數從705個降至519個，占比從34%降至25%。分地區看，東北地區人口流出地區個數占比從70.1%增至93.7%，中西部地區從68.1%增至74.2%，東部地區從58.6%增至70.6%。從行政建制看，地級及以上城市人口流出地區個數占比從22.6%增至42.9%，縣級市從65.3%增至76.9%，建制縣從74.8%增至80.9%。分線看，二線城市人口流出地區個數占比從3.1%增至15.6%，三線城市從14.1%增至42.2%,四線城市從46.4%增至61.2%，五線城市從72.9%增至78.8%，六線城市從71.1%增至79.9%。

2）中國人口流動展望及啟示：人隨產業走、人往高處走，人口未來將持續向一二線大城市大都市圈及部分區域中心城市集聚。對房地產市場，把人口流入與置業需求上升直接關聯的傳統判斷需進一步深化，人口結構年輕且常住人口、戶籍人口、小學生三個數據均明顯大幅增長的地區更優。深化推進戶籍制度、土地制度等改革，進一步消除人口自由遷徙的枷鎖。區域及城市發展規劃安排、產業布局、土地供應等因應順應人口流動趨勢，房地產長效機制最根本的是人地掛鉤和金融問題，實現供求平衡和需求平穩釋放。

風險提示：官方常住人口統計存在偏差；人口流動識別方法存在誤差。

01

什么指標能更有效判斷人口流動趨勢？

1.1 非普查年份常住人口存在統計偏差、數據缺失

常住人口變化可直接反映人口流動，但在非普查年份存在統計偏差、數據缺失問題。其中尾數逢0的年份為人口普查，尾數逢5的年份為1%人口抽樣，其他年份抽樣比例僅1‰，存在統計偏差。

非普查年份常住人口數據存在一定缺失，比如2016年全國地級、縣級行政單位的常住人口數據缺失率分別為13%、22%。

2016年，在全國338個地級行政單位中，有43個未公開常住人口數據，占比12.7%；在2850個縣級行政單位（不含福建金門縣）中，有617個未公布常住人口數據，占比21.6%。

從地域看，2016年數據缺失地區主要為黑龍江、吉林、新疆、西藏等省的多數地區，和河北、內蒙古、山東、江西等省的部分地區，多次與地方統計局溝通無果。

地方政府不公布常住人口存在兩種可能：一是地方政府認為基于1‰抽樣樣本估計的常住人口準確性較低，無公布必要。二是當常住人口減少或低于自然增長率時，一些地方政府可能擔心對經濟社會產生不利影響而不愿意公布。在常住人口減少或低于自然增長率時，如確需公布常住人口數據，一些地方甚至可能存在調整抽樣樣本及抽樣比例以調整常住人口結果的動機，盡管當前統計作假被嚴厲防范和懲治，但調整抽樣樣本、抽樣比例偏技術，存在模糊地帶。

1.2 戶籍人口、小學生數可輔助深化判斷人口流動趨勢

1）戶籍人口來自公安部門，比較準確，雖不直接反映人口流動，但仍可間接推斷部分情況，主要體現在兩個方面：

一是從戶籍人口機械增長情況判斷。某地戶籍人口凈遷出，表明該地區缺乏吸引力，常住人口大概率面臨凈流出。二是通過與常住人口的比較。常住人口大幅超過戶籍人口，反映人口總體凈流入，當前主要是東南沿海及京津地區；而常住人口小于戶籍人口，反映人口總體凈流出，主要是川渝貴、湘鄂贛皖桂、冀豫、陜甘等中西部省份。但需注意，人口總體凈流入流出與邊際凈流入流出存在差別，后者依據近期變化判斷。此外，公安戶籍部門還存在暫住人口登記，按暫住當地時間可分為一個月以下、一個月以上、三個月以上、六個月以上、一年以上等，但現實中不少外來人口并未去登記，暫住人口規模與外來人口規模差距較大。

2）小學生數據來自教育部門，準確度較高，不僅代表著年輕人口潛力，也代表著背后的家庭，可通過地區與全國比較、城市分組大致控制人口結構、入學政策等差異，從而對比分析人口流動。

除人口流動外，在讀小學生人數變動也受人口結構變化、地區入學政策及教育資源供給等影響。從人口結構看，與1949年建國后三波嬰兒潮對應，中國小學在校生數經歷了1960年、1975年、1997年三次高峰，此后由1997年的13995萬逐年下降到2013年的9361萬，后觸底回升至2017年的10094萬。該時期，全國絕大多數城市小學生數持續下滑，如北京從1994年降至2006年，上海從1993年降至2007年，因此不可能簡單通過數據縱向比較判斷人口流入情況。從地區入學政策及教育資源供給看，除少數大城市外，大部分地區并不嚴格限制外來人口子女入學。2013年開始，北京、上海等超大城市出于人口控制需要，嚴格收緊外來人口子女入學政策。2013-2016年，北京普通小學招生數從16.6萬降至14.5萬，其中2013-2015年非京籍招生比例從45.2%降至31.7%；上海從18.1萬人降至16.1萬。此外，2011-2016年北京和廣東惠州的小學生在校數年均增長率均為4.9%，但這并不意味著兩座城市的人口流動趨勢相近。北京收緊外來人口子女入學政策以嚴控人口，而惠州為發展制造業滿足了大量外來人口子女的入學需求。因此，小學生數對人口流動的指示意義不能通過單個城市縱向比較、或城市兩兩之間橫向比較得出，可通過地區與全國比較、城市或地區分組大致控制相關差異，以研究人口趨勢。

3）對房地產市場，當某地常住人口減少或增長低于自然增長、但戶籍人口和小學生明顯增長，則該地區的購房需求不一定下降，甚至可能會上升。

其中的邏輯在于，戶籍人口的置業需求一般高于常住人口中的常住外來人口。不少常住外來人口收入較低、只是來當地掙錢，并沒有購房能力及需求，因此常住人口增長只是在個體同質化假設下代表名義購房需求上升。當外來人口在當地落戶或將家屬子女隨遷后，真實購房需求或將上升。反之，若某地常住人口增長超過自然增長，也即常住人口流入時，如戶籍人口和小學生都減少，則該地區的購房需求也不一定必然上升。

02

中國3000個縣人口流動格局

2.1 地區層面：中西部勞動力回流，東部外來人口本地化，東北人口加速流出

1978-2010年，從中西部遷往東部地區的人口以勞動力為主，并且多數未遷戶籍、也未帶子女，中西部留守兒童現象非常明顯。

改革開放后，人口大量向經濟率先發展的東部地區集聚，1978-2010年東部、中部、西部、東北地區常住人口分別年均增長1.39%、0.86%、0.85%、0.73%，常住人口占比分別變化4、-1.5、-1.7、-0.8個百分點。

但東部地區戶籍人口、小學生數并未隨常住人口大幅增長，東部、中部、西部、東北地區戶籍人口分別年均增長1.06%、1.14%、1.10%、0.69%，戶籍人口占比分別變化0、0.7、0.3、-1個百分點；東部、中部、西部、東北地區小學生數分別年均增長-1.12%、-1.11%、-1.03%、-2.60%，小學生數占比分別變化0.8、0.8、1.6、-3.2個百分點。

2010年左右以來，部分人口回流中西部，東部地區面對用工壓力主動推進大學畢業生、技能人才等外來人口本地化，戶籍人口和小學生增速明顯加快，東北地區人口加速流出。

面對用工壓力，東部地區主動深化戶籍制度改革、吸引外來人口安居樂業。

2011-2016年，東部、中部、西部、東北地區常住人口分別年均增長0.75%、0.48%、0.63%、-0.06%，常住人口占比分別變化0.4、-0.2、0.1、-0.3個百分點。

盡管東部地區常住人口增長率明顯下降，但其戶籍人口和小學生增長率卻不降反升。

2011-2016年，東部、中部、西部、東北地區戶籍人口分別年均增長0.84%、0.58%、0.53%、-0.44%，戶籍人口占比分別變化0.5、0、-0.1、-0.5個百分點。

東部、中部、西部、東北地區小學生數分別年均增長2.32%、-1.10%、-1.25%、-2.64%，小學生數占比分別變化4.9、-1.9、-2.2、-0.8個百分點。

其中，2014-2016年東部地區在常住人口年均增速較2011-2013年下降0.06個百分點，但戶籍人口年均增速反而上升0.29個百分點。

分省看，2010年后蘇粵閩浙等東部省份外來人口本地化明顯，鄂川皖湘桂等傳統民工輸出大省人口回流明顯，黔豫冀等傳統民工輸出大省也有所回流，東北三省中黑龍江人口形勢最為嚴峻。

2011-2016年，戶籍人口與常住人口的年均增速差為正的有貴州、河南、江西、江蘇、廣東、福建、河北、浙江等少數省份。

其中，貴州、河南、江西、河北為傳統農民工輸出省份，2001-2010年戶籍人口年均增速均高于常住人口增速，2011-2016年只是延續這一態勢，但戶籍人口與常住人口的年均增速差收窄表明外出勞動力有所回流。

人口回流更為明顯的則是湖北、重慶、四川、安徽、湖南、廣西等省，常住人口增長于2011-2016年超過戶籍人口增長。

而江蘇、廣東、福建、浙江在2001-2010年戶籍人口年均增速均小于常住人口增速，表明大量吸引外來人口流入；2011-2016年戶籍人口年均增速開始大于常住人口年均增速，表明外來人口戶籍本地化。

與此同時，2011-2016年江蘇、廣東、福建、浙江等東部省份的小學生數年均增速明顯高于接近0的全國平均增速，表明大量外來人口在東部定居后逐漸隨遷子女到當地入學。

此外，東北三省中黑龍江、吉林省常住人口、戶籍人口增速在2011-2016年均轉負，遼寧常住人口接近0增長、戶籍人口增速轉負，黑龍江的小學生數增速更為全國倒數第一。

2.2 分線城市層面：一二線人口大幅流入五六線流出，勞動力先行子女逐步隨遷

為更準確把握人口流動，本文以地級以上城市市轄區、縣、縣級市為基本單元，把中國內地2850個縣級行政單位進一步細分為2184個地區，并依據GDP、政治地位、常住人口等因素劃分為一二三四五六城市。由于重慶市轄區范圍太大，我們將其特殊處理為主城九區和非主城九區市轄區兩部分，這使得地級及以上城市市轄區增加1個至299個。

一線城市為北上廣深4個，2016年GDP在1.9萬億元以上。

二線城市為多數省會城市、計劃單列市及少數發達地級市轄區，共32個，除部分實力稍弱、但區域中心地位突出的省會城市市轄區外，二線城市GDP多在3500億元以上。

三線城市為GDP多在1000億元以上的弱小省會城市和部分較強的地級市轄區，以及少數實力突出的縣級市，共66個。

四線、五線、六線城市分別為GDP在400億元以上、150億元以上、150億元以下的其他城市，主要是較弱小的地級市轄區、縣級市及縣，個數分別為254、633、1195個。

其中，有491個地區因未公布當前常住人口數據而未納入分析，占全部地區個數的22.5%。

一二線城市常住人口持續大幅流入，三線稍有流入，四線基本平衡，五六線持續凈流出。

從人口增長看，2001-2010年，一線、二線、三線城市常住人口年均增長率分別為3.4%、2.8%、1.4%，2011-2016年分別放緩至1.5%、1.3%、0.8%，人口持續流入；四線城市保持約0.6%不變、表明人口流入流出基本平衡，以中西部地區為主體的五六線城市受益勞動力回流，常住人口則由負增長轉為正增長、但仍低于自然增長率，人口持續凈流出。

從人口占比看，2001-2010年一、二、三線城市常住人口占比分別上升1.4、2.5、0.7個百分點，四、五、六線城市則分別下降0.1、2.5、1.8個百分點。2011-2016年，一、二、三線城市常住人口占比繼續分別上升0.3、0.5、0.1個百分點，四線占比保持不變，五、六線則分別下降0.6、0.4個百分點。

基于人隨產業走、人往高處走的人口流動邏輯，2016年一二三四五六線城市的經濟—人口比值分別為2.20、1.80、1.35、1.06、0.63、0.44。這表明一二三線城市常住人口未來仍將持續流入，而五六線城市人口將繼續大幅流出。

2010年后，一二三線城市外來人口日趨本地化，分線城市戶籍人口和小學生數增速的梯度分化更為明顯。

2010年前，因戶籍限制，分線城市戶籍人口增速的梯度分化不如常住人口顯著，2001-2010年一二三線戶籍人口年均增速分別為1.3%、1.6%、1.0%，均大幅低于其3.4%、2.8%、1.4%的常住人口增速。

其中一線城市因落戶門檻高導致戶籍人口增速低于二線城市。

四五六線戶籍人口年均增速分別為0.7%、0.7%、0.6%，均高于其0.6%、-0.1%、-0.1%的常住人口增速，大量人口外出但遷戶較少。

在2010年后，隨著戶籍制度改革深入推進，分線城市戶籍人口增速的梯度分化顯化，2011-2016年一二三線戶籍人口年均增速分別為1.4%、1.3%、0.9%，而同時期常住人口年均增速分別為1.5%、1.3%、0.8%。

一線城市因嚴控戶籍導致戶籍人口增速稍低于常住人口，二線城市戶籍人口增速持平于常住人口，而三線城市戶籍人口年均增速已高于常住人口。2017年初城市“搶人”大戰火熱展開，二線城市戶籍人口增速有望進一步上升。

四五六線戶籍人口年均增速分別為0.7%、0.4%、0.4%，對應的常住人口增速分別為0.6%、0.2%、0.3%；其中五六線城市戶籍人口增速較2001-2010年明顯下滑，表明在外出人口有所回流的同時戶籍人口明顯外流。

在外來人口向一二三線城市本地化的背景下，小學生增速的城市分化更為明顯。

2001-2010年，在全國小學生數年均增長-2.7%的背景下，一二三線城市小學生數年均增速分別為0.7%、-0.8%、-2.2%，四五六線城市小學生年均增速分別為-3.3%、-2.7%、-3.0%，分線城市最大值和最小值的差為4個百分點。

而到2011-2016年，在全國小學生數年均增長為0的背景下，一二三線城市小學生數年均增速分別為4.0%、4.1%、2.5%，而四五六線城市小學生年均增速分別為1.1%、-1.7%、-2.2%，分線城市增速最大值和最小值的差擴大到6.3個百分點，一線城市因學位供需緊張而增速略低于二線城市。

近期重點城市常住人口增長大多放緩，但戶籍人口增長加快。受勞動力回流影響，東部地區重點城市常住人口增長多低于中西部地區，但小學生數增速較高。

從常住人口看，除南昌、天津、重慶外，2011-2016年其他重點城市市轄區常住人口年均增速均比2001-2010年下降。

中西部地區二線城市南昌、合肥、長沙、鄭州、呼和浩特、武漢、貴陽、重慶等2011-2016年常住人口年均增速均高于同期二線城市平均水平1.3%；

而東部地區二線城市除天津、廈門外均低于同期二線城市平均水平，其中東莞、無錫、蘇州、南京、寧波等二線城市2011-2016年常住人口年均增速甚至低于全國平均水平。

從戶籍人口看，有11個重點城市在2011-2016年戶籍人口年均增速較2001-2010年上升，其中烏魯木齊、青島、南寧均上升超過1個百分點，鄭州、廈門、成都、呼和浩特、杭州、北京、蘇州、天津等多個城市有微弱上升，這表明2016年之前多數大城市戶籍限制略有松動但不顯著，不過2017年初開始的城市“搶人”大戰可能將改變這一情況。

在常住人口增速較快的重點城市中，深圳、合肥、廈門、鄭州、?？?、銀川、成都、青島、南寧等城市的戶籍人口增長率明顯高于常住人口增長率，在落戶上表現出對外來人口更大的包容性。

結合小學生數據看，部分東部區域中心城市盡管常住人口流入微弱，但小學生增速較高，例如蘇州、東莞、無錫、南京2011-2016年小學生人數年均增長率分別高達11.3%、5.0%、4.6%、4.5%。

此外，二線城市中小學生增速高于二線城市平均水平的還有廈門、長沙、合肥、鄭州、昆明、福州、石家莊、青島、南寧、南昌等。

2.3 都市圈層面：人口流動更加分化明顯，都市圈內縣人口大多流出

23個千萬級大都市圈人口流動更加分化，當前京津、深莞惠、廣佛肇、廈漳泉、長株潭、重慶等都市圈常住人口、戶籍人口、小學生增長居前，蘇錫常、南京等都市圈常住人口流入雖然放緩、但戶籍人口和小學生依然明顯流入。

當前北京、上海等23個千萬級大都市圈以全國6.8%的土地集聚34.1%的常住人口，創造41%的GDP。

常住人口流入的都市圈從2001-2010年的21個下降至2011-2016年的18個，且人口大幅流入的都市圈個數從21個降至8個。

2001-2010年，除重慶、武漢都市圈外，其他21個都市圈常住人口均明顯流入，常住人口年均增速與自然增長的差均大于0.2%。

但到2011-2016年，人口流入的大都市圈個數下降至18個，重慶、武漢都市圈常住人口轉為流入，但青島、寧波、南昌、長春、哈爾濱等五個都市圈常住人口轉為流出，并且還有蘇錫常、鄭州、南京、武漢、杭州、西安、成都、濟南、沈陽、合肥等10個都市圈常住人口年均增速與自然增長的差低于0.2%。

戶籍人口流入的都市圈從2001-2010年的21個降至2011-2016年的13個。2001-2010年僅有青島、長春兩個都市圈的戶籍人口年均增長低于自然增長，表明戶籍人口凈遷出；到2011-2016年這一數字則擴大至上海、武漢、青島、濟南、合肥、南昌、寧波、青島、沈陽、哈爾濱、長春等10個都市圈。

小學生增速高于全國平均水平的都市圈從2011-2010年的10個增至2011-2016年的16個。

2001-2010年在全國小學生數年均增長-2.7%的背景下，有深莞惠、廣佛肇、寧波、南昌等4個都市圈小學生數年均增長為正，還有蘇錫常、廈漳泉、鄭州、杭州、青島、濟南、合肥、哈爾濱等8個都市圈小學生增速為負但高于全國平均水平，另11個都市圈小學生增速為負且低于全國平均。

2011-2016年在全國小學生數年均增長為0的背景下，有哈爾濱、長春、南昌、武漢、合肥、沈陽、濟南等7個都市圈小學生年均增長為負，其他16個都市圈均為正，其中蘇錫常、深莞惠、京津等3個都市圈小學生年均增長超過5%。

從都市圈內部看，除廣佛肇、廈漳泉、京津外，多數大都市圈內的縣（縣級市）人口整體凈流出，表明人口當前仍主要向多數大都市圈內中心區域集聚。

絕大多數縣及縣級市為五六線城市，2011-2016年全國地級市轄區以外的縣市常住人口年均增速為0.25%，遠低于同期全國總體平均水平0.51%。

除去縣（縣級市）常住人口缺失的京津、濟南、長春、哈爾濱等4個大都市圈，2011-2016年19個千萬級大都市圈的縣（縣級市）常住人口年均增速也僅為0.28%，這意味著多數大都市圈僅市轄區人口流入。

粗略地與本省人口自然增長率相比較，2011-2016年這19個千萬級大都市圈中縣市常住人口凈流入的僅有廈漳泉、廣佛肇，年均增長率分別比本省自然增長率略高0.04、0.06個百分點；

石家莊、深莞惠、蘇錫常的縣市人口年均增長率則分別比本省低0.04、0.05、0.05個百分點，基本接近流入流出平衡。

此外，京津都市圈縣（縣級市）常住人口數據缺失，但2011-2016年縣（縣級市）戶籍人口、小學生人數年均增長率分別高達2.3%、7.1%，常住人口很可能在流入，這主要由于在北京工作的部分人口居住在環京地區。

03

哪些地區人口在流入，哪些在流出？

我們總體以常住人口、戶籍人口增長是否高于本省人口自然增長率、小學生增速是否高于全國平均水平作為判斷全國2184個地級及以上城市市轄區、縣級市、縣人口流入流出的識別標準。

3.1 3000個縣人口流動全景：從三七分化走向二八分化

扣除數據缺失導致難以識別的108個地區:

人口流出地區個數從2001-2010年的1371個增至2011-2016年的1557個，占比從66.0%增至75.0%；人口流入地區個數從705個降至519個，占比從34.0%降至25.0%。

分地區看，東北地區人口流出地區個數占比從70.1%增至93.7%，中西部地區從68.1%增至74.2%，東部地區從58.6%增至70.6%。

分省看，扣除直轄市和缺失數據較多的新疆、西藏、青海、江西、山東、河北以及區縣級人口數據質量較差的遼寧，當前黑龍江、吉林接近全境人口流出，然后依次為陜西87.4%、甘肅86.4%、貴州85.9%，較低的三個是寧夏的38.9%、四川的45.9%、山西的50%。

從行政建制看，地級及以上城市人口流出地區個數占比從22.6%增至42.9%，縣級市從65.3%增至76.9%，建制縣從74.8%增至80.9%。

分線看，二線城市人口流出地區個數占比從3.1%增至15.6%，三線城市從14.1%增至42.2%,四線城市從46.4%增至61.2%，五線城市從72.9%增至78.8%，六線城市從71.1%增至79.9%。

3.2 中國人口流動展望及啟示：人隨產業走，人往高處走

1）人口未來將持續向一二線大城市大都市圈及部分區域中心城市集聚，人口流入地區也是中國過去、當前及未來最具經濟活力的地區。

人隨產業走，人往高處走是人口流動的基本邏輯，即為經濟與人口的分布平衡，人口流動使得區域經濟-人口比值逐漸趨近1，即區域之間的人均收入差距逐漸縮小。

在工業時代，工業發展需要集聚，由此帶動人口大規模從鄉村向城市遷移。在后工業時代，因服務業發展比工業更需要集聚，所以在城市化中后期，人口主要向中心城市和大都市圈遷移。

從全球和美日等發達經濟體人口流動經驗看，人口向一二線大城市大都市圈及部分區域中心城市集聚的趨勢不可逆轉，未來這一趨勢仍將持續，人口流入的地方也是中國過去、當前及未來最具經濟活力的地區。

當前中國多數大都市圈的核心城市虹吸效應仍然明顯，但隨著發展成熟將逐漸轉為外溢效應主導，溢出資金、技術、產業、人口等，促進大都市圈內部的中小城市發展。

2）對房地產市場，把人口流入與置業需求上升直接關聯的傳統判斷需進一步深化，人口結構年輕且常住人口、戶籍人口、小學生三個數據均明顯大幅增長的地區更優。

在個體均質化及無戶籍限購政策背景下，常住人口與戶籍人口的購房需求相同，常住人口流入與戶籍人口流入的含義一致，但現實生活中并非如此，常住外來人口收入較低、且受區域住房限購政策制約。

并且，人口的年齡結構對購房需求也存在明顯影響，從各國購房需求曲線看，20-50歲年齡人口一般是主力購房人群。因此，對購房需求的研究需要進一步深化，不僅要分析常住人口，還要分析戶籍人口、小學生，還要分析年齡結構等。

3）深化推進戶籍制度、土地制度改革，進一步消除人口自由遷徙的枷鎖。

盡管當前戶籍制度改革深化推進，但大城市落戶限制仍然明顯，這限制人口向大城市集聚，不利于充分發揮集聚效應、推進服務業發展。

近兩年，在人口少子化老齡化、高質量發展、土地財政等背景下，針對人才、年輕人口的城市“搶人大戰”火熱展開，主要城市的戶籍制度和公共服務資源對外來人口的包容性明顯增強，但更重要的在于“搶人”之后通過發展產業和改善公共服務的“留人”。

而且，低收入者對城市發展也同樣重要，如果低收入者不足，城市生產生活成本也必將上升，對中高收入者也將形成制約

現行土地制度對城市化形成明顯制約。一是農民承包地、宅基地退出補償機制缺乏，農民多不愿意無償放棄相關權益，財產權利不健全。二是城市與農村的建設用地市場割裂，城鎮住宅長期只能在國有土地上建設，高房價抑制城市化。根據自然資源部數據，當前農村建設用地高達19.3萬平方公里、大量閑置，而城鎮用地僅9.6萬平方公里、資源緊張。

4）區域及城市發展規劃安排、產業布局、土地供應等應順應人口流動趨勢，房地產長效機制最根本的是人地掛鉤和金融問題，實現供求平衡和需求平穩釋放。

過去中國經濟社會發展中存在的一個重要問題是公共政策試圖控制大城市發展，在規劃安排、產業布局、土地供應等多個方面采取了各種限制，但大多未達目標，反而造成了交通擁擠、公共資源緊張等大城市病、大城市集聚效率不能得到充分發揮、以及一二線城市高房價和三四線城市一度高庫存等問題。

2016年9月，原國土資源部等5部委聯合發布《關于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》，宣布推行“人地掛鉤”，但其中的“人”為吸納農業轉移人口落戶數量，并非常住人口增量。2018年3月，國務院辦公廳印發《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》，土地資源可跨省配置，但當前跨省配置機制、價格仍為國家統籌、市場化程度不足，土地優化配置仍受制約。