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疫情之下，多家上市房企已陸續遞交年度成績單，新周期下房企各覓破解之道，但尋求高質量發展、打造品牌房企已成為業內共識。 穩健經營，應戰行業新周期 4月20日晚間，招商蛇口對外發布了2019年年報，報告期內，招商蛇口實現營業收入976.72億元，同比增長10.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤160.33億元，同比增長5.2%；加權平均凈資產收益率21.38%，基本每股收益1.99元/股。2019年度，招商蛇口擬每10股派發現金分紅8.3元(含稅)，分配現金股利總額64.23億元。上市四年來，公司每年分紅比例均為年度凈利潤的40%以上，給股東提供豐厚的回報。 招商蛇口業績實現穩健增長的同時，財務結構也更趨理性。截至報告期末，公司資產負債率63.19%，凈負債率29.28%。融資方面，公司構建多元化融資渠道，2019年公司綜合資金成本為4.92%，維持行業領先優勢，另外，公司繼續保持AAA的主體信用等級和債項信用等級。對比2019年初設定的2000億元的銷售目標，招商蛇口超額完成200余億，其他各項業績指標也均超出市場預期。 市場分析人士指出，2019年，伴隨著樓市調控的持續深化，房地產行業告別了史詩級牛市，逐步邁入了白銀時代，曾經高歌猛進的房地產商如今普遍面臨“增長的煩惱”，如何平穩度過下行周期成為眼下房企的重中之重。從目前各大上市房企發布的年報來看，行業整體承壓，中小房企洗牌加劇，招商蛇口能超預期完成目標，與其長期以來堅持的穩健經營不無關系，在不確定性風險疊加的今天，招商蛇口的穩健優勢將日益凸顯。 綜合發展，打開高質量發展之門 年報顯示，承襲“招商血脈，蛇口基因”的招商蛇口自2015年吸收合并重組上市以來，公司制定了“133341”戰略，即以“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”為戰略定位，聚焦“社區、園區、郵輪”開發與運營，通過“區域聚焦、城市深耕、轉型發展”三個基礎策略擴大規模，以“產、網、融、城”一體化運作為抓手，以“創新”為驅動，全面提升“項目開發、運營服務、資產管理”能力。經過不斷檢討和優化，綜合發展模式的輪廓愈趨明顯，綜合發展路徑亦逐步清晰。 而2019年，招商蛇口更是將綜合發展貫穿全年，以質效提升為抓手，堅持“立足長遠、把握當下、科技引領、擁抱變化”，取得了不俗的成績，整體可概括為主業行穩致遠，創新業務多點開花。具體來看，銷售方面，公司2019年全年累計實現簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%；累計實現簽約銷售面積1169.44萬平方米，同比增加41.35%。在產品質量與產品服務方面，公司以客戶為中心、以全周期為視角，強化產品、工程和客服品質提升。標桿產品線全面推廣使用，借助科技推進建筑工業化體系，在全面推行工業化828工法的基礎上，整合裝修BIM云平臺與裝配式內裝技術，降本提質成效明顯。資源獲取方面，公司實施一城一策、精準拿地，新進入汕頭、肇慶、揚州、臺州、長沙等9個城市；全年共獲取79個項目，土地面積716萬平方米，總計容建面1423萬平方米，總地價976億元，權益地價523億元。公司投資發展更為理性，新增項目預期收益顯著提高。其中，海門市國際郵輪城項目的獲取，是繼深圳、廈門、湛江郵輪母港項目后公司通過港城聯動獲取優質資源的又一成功案例。 此外，在聚焦精品住宅開發的同時，公司持有類物業也蓬勃發展，“海上世界”綜合體，為都市打造智慧、蓬勃、樂活、綠色、健康的城市會客廳；“花園城”購物中心、“花園里”社區生活中心、“花園坊”特色商業街區在全國多地開業，根植城市、服務社區。長租公寓方面，打造“壹?！比瞬殴?、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等產品體系，合計布局17城，約2.6萬間。 值得一提的是，2019年，招商蛇口完成了對中航善達的重組上市工作，并更名招商積余。報告期末，招商積余物業管理面積1.53億平方米，其中非住宅類物業管理面積0.76億平方米，住宅類物業管理面積0.77億平方米。招商積余已成為A股物業管理龍頭企業、機構類物業管理領先企業與央企物業管理旗艦平臺。同時，公司以在深圳蛇口的五項商業物業為底層資產，在香港聯交所上市發行了招商局商業房托（01503.HK）。 創新類業務方面，招商蛇口表現也可圈可點。大健康業務方面，公司從康養、健康管理和醫療等三個方面積極參與大健康產業，廣州觀頤之家、深圳蛇口觀頤之家、蛇口美倫健康管理中心都已實現自主運營，成效良好。 產業園區與新城業務方面，報告期內，招商蛇口持有或運營的意庫系、網谷系和智慧城系特色園區面積達384萬平方米；產業新城/小鎮已經獲取8個項目，占地面積約175平方公里。 作為粵港澳大灣區龍頭，招商蛇口2019年緊跟國家戰略，深度布局并參與大灣區建設。報告期內，公司前海土地整備及合資合作全面完成，合資公司正式擁有前海媽灣片區超千億資產，而媽灣片區的綜合開發早已提前布局，周邊配套的薈同國際學校開學、啟動區一期項目實現銷售，區域城市化格局初步顯現。蛇口片區，積累三十年的歷史土地遺留問題一攬子解決，進一步明確了蛇口土地的權屬辦理原則及辦法。太子灣片區的建設及銷售全面鋪開，新開盤濱海大廈、灣海大廈、領海大廈、望海大廈、云璽、灣璽二期等項目，銷售情況備受市場矚目。集“整體建成后為全球建筑面積最大的單體建筑”、“擁有全球總展廳面積最大、單個展廳面積最大的國際會展中心”、“鋼結構用鋼量為全球房屋建筑領域之最”等8項世界記錄于一身的深圳國際會展中心于2019年9月28日正式落成，報告期內已成功舉辦了寶博會、智博會、青創會、大灣區工博會以及央視新年音樂會等盛會。 招商蛇口表示：“公司的綜合發展模式核心價值在于，通過公司全生命周期產品體系，為空間賦能并且持續迭代，從而引領城市升級，帶來片區土地價值、空間價值、運營價值的不斷提升和最大化，將價值洼地培育成價值高地。未來，招商蛇口將按照快周轉（T+3）、階段性持有運營（T+10)和片區綜合運營（T+30)的三類發展策略組合產品線，形成合理配比的有機整體，兼顧短中長期業務發展的節奏需要，進而實現長期可持續發展。因此，綜合發展模式也將是招商蛇口面向未來40年的可持續發展模式?！?/p> 需要指出的是，隨著國內疫情防控形勢持續向好，作為大灣區核心龍頭的招商蛇口也復蘇強勁，據華西證券發布的最新研報數據顯示，3月份，招商蛇口實現銷售金額216.48億元，銷售面積93.29萬平方米。此外3月份，招商蛇口集中于城市圈和一二線城市如深圳、廣州、成都、無錫等7城拿地，共計12個項目，合計新增建面164.8萬方，環比+112.8%，同比+142.6%。 機構指出，后疫情時代，存量博弈的時代也許會真正地拉開大幕，競爭更加激烈。只有堅持精耕細作、注重經營質量、聚焦產品品質和提升服務質量的品牌房企才能在這場戰役里行穩致遠。招商蛇口背靠招商局集團148年的穩健經營，既可對內資源互補、又可對外強化競爭優勢。在內部經營管理上，結合國家“一城一策”政策主基調，公司區域聚焦、城市深耕、精細布局、提質增效，在綜合發展模式下，未來想象空間巨大。 |
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