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在廣東順德北滘鎮，穿過一條十幾米長的森林步道，就能來到碧桂園總部大樓。在改革開放40年的隆隆車輪聲中，碧桂園創始人楊國強從鄉間田野走向建筑工地，挽起褲腿，擼起袖子，把這家房地產企業推上了“世界500強”。這期間，他見證過海南房地產泡沫破滅，也親歷過“九八房改”，從房地產市場野蠻生長到“房住不炒”，一路走來可謂篳路藍縷。
今天，碧桂園不僅在規模上屢創歷史，更在科技創新、管理模式、社會責任等方面書寫新篇。穿過高增長的數字，碧桂園擁有一支令地產同行都為之艷羨的人才團隊。 當前，碧桂園在全國有約19萬名員工，僅總部每天就有一萬多人集中辦公，其中不乏逾千名來自世界名校的優秀博士。能把一大批高學歷人才從全國吸引到南方的一個小鎮上，碧桂園的“筑巢引鳳”之術在房企中可謂獨此一家。 憶往昔，當初楊國強在把整個公司的管理事務交給CEO莫斌時，只提了一個要求——要親自管理集團的設計院，直到現在每一張項目規劃圖都必須經過楊國強本人的審定和簽字。 對于房地產企業來說，很少有誰能有魄力打造屬于自己的龐大設計院，而老板親自把關每個設計圖紙更是非常罕見。這背后是楊國強一直以來的“好房子”情結，而把關設計也就意味著打好了“好房子”的根基。 2017年，碧桂園以5508億元的銷售業績拔得頭籌；今年上半年，碧桂園已經實現合同銷售金額約4124.9億元，同比增長42.77%。 7月20日，《財富》雜志公布2018世界500強企業名單。碧桂園繼去年榮登財富500強之后再度上榜，2017年上市范圍內總收入為2269億元人民幣、約為335.7億美元，較上年躍升46%，排名353位、攀升了114位，是榜單中躍升最多的第10名企業。在此前公布的《福布斯》全球上市公司2000強中，碧桂園排名143，較去年上升130位。 在業內，碧桂園的周轉能力讓很多同行又愛又恨，但不論如何，學習碧桂園已經成為不少房企的傾向性動作。
碧桂園榮譽墻（部分） 碧桂園高增長的秘密究竟是什么？近日，《中國建設報·中國房地產》與北京大學公共傳播與社會發展研究中心深入碧桂園集團進行調研，試圖從不同維度揭秘碧桂園厚積薄發的密碼，從而為改革開放40周年勾勒出中國房企生長的全景圖。 真相一： 標準化，科學謀劃每個細節 “科學地謀劃所有的事，做正確的事，這是永遠都要做的。”楊國強非常崇尚做事情要科學謀劃，在幾乎每一期的高管會上，楊國強的講話中總少不了“科學謀劃”四個字。如果把這四個字放到幾年前恐怕很難引起行業的共鳴，因為對于房地產來說，在過去依靠人口紅利的時代，讓全行業都享受到了“黃金十年”的快意。 如今，房地產業面臨深刻調整，高周轉能力成了房企生存和競爭的考驗。在行業中，碧桂園的周轉能力首屈一指，并且建立在同步提升產品質量的基礎上。用碧桂園運營中心總經理助理黃鵬飛的話說，“碧桂園的高周轉并非以對抗自然規律為代價，相反，我們是在充分尊重自然規律、市場規律、政策法規的前提下，通過科學謀劃、精細化管控來提升周轉效率。” 在實地調研中，《中國建設報·中國房地產》發現，標準化是碧桂園實施科學謀劃的“四梁八柱”。這首先體現在產品的標準化上，碧桂園的標準化囊括了所有的專業單位，包括每一個窗、每一條管道，甚至每一塊混凝土模板，都是標準化的一部分。 據碧桂園設計研究院院長黎加純介紹，為了高效開展設計工作，碧桂園依托集團超6000人的設計院，開創性地根據地域特點建立了擁有海量標準模塊的戶型庫，將數以千計的、經過無數次修改且經得起市場考驗的成熟產品納入戶型庫。其中，僅僅是美墅類的經典戶型就多達400多款，面積段涵蓋了80～1000平方米。 而且，幾乎每年碧桂園都會為戶型庫豐富、迭代產品線，很多都是獨創，諸如小面積段雙拼美墅、地域性洋房、金海灣風車型洋房、U型退臺洋房等產品。 值得一提的是，碧桂園戶型庫是依據不同氣候、地域習慣等因素而分類建立的，因此避免了標準化帶來的僵硬體驗。通過建立戶型庫，保證了碧桂園能為業主提供豐富多樣、高品質的產品。也正因為如此，不少地產同行總是通過各種方式“學習”碧桂園戶型設計，但又很難掌握其精髓。
位于森林城市的碧桂園裝配式建筑工廠（全亞洲最大） 標準化還體現在科技創新上。例如，碧桂園推出了自主研發的SSGF高質量建造體系，將安全共享、高質高速、綠色可持續等優勢融為一體，在建筑業領域引起了巨大反響。
碧桂園SSGF項目工地 SSGF整合了20余種新建造技術，比如鋁合金模板、智能爬架、全穿插施工、全現澆混凝土外墻、高精度樓面、排水管預埋止水節、預制PC、樓層截水系統等，能有效解決滲漏等傳統建造方式中的問題，使“快速度建設高質量的好房子”成為現實。 在商業中，龐大卻不失輕盈最為考驗公司的管理效能。例如，在世界著名企業史學家艾爾弗雷德·D·錢德勒看來，使美國和德國超過英國的決定性因素，并不僅僅是物質資本投資率，也不只是政府、企業家個人品質或文化，而是支撐了“縱向一體化”大企業發展的專業管理和組織體系的發展。“橫向協同、縱向打通”是當前碧桂園組建大運營系統的核心精髓，其目的在于避免戰略末端失效。 “碧桂園內部采用了一套高度信息化的管理平臺，通過設立‘紅黃綠燈’機制來實現業務處理進度管理，精確定義每項工作的完成時間。”黃鵬飛表示。例如，某項事務在綠燈期完成，可以獲得相應的獎勵，一旦處理進度拖延到紅燈期，就會面臨相應的懲罰措施。黃鵬飛認為，這套管控制度目的不是為了懲罰，而是為了實現“事找人”而不是“人找事”，從而大幅提高工作效率。 中國建筑業經歷過粗放發展階段，這使其成了一塊“浸了水的海綿”，在建筑質量和建造效率等方面都存在諸多值得改進的地方。碧桂園通過一系列標準化操作，在同步提升產品質量的基礎上實現建造效率的大幅提升，一定程度上是一個“擠壓海綿”的過程，以科學謀劃來釋放建筑業的新動能。 “我不斷強調要不懈地努力學習，懷疑一切、思考一切，勤奮、激情、熱愛、好奇、好學。要不停地學習、進步，科學地計算謀劃所有的東西，做正確的事。”楊國強這種精益求精和不斷探索的工匠精神，不僅打通了碧桂園的標準化路徑，更產生了持續向前的驅動力。 真相二：工作前置，提前介入，壓縮接棒時間 在行業中，碧桂園的周轉能力獨步天下，但也因此受到一些質疑。比如，“摘牌當天即出圖”一度被指有“蘿卜快了不洗泥”之嫌。 但據黎加純介紹，這個圖紙實際上是“規劃圖”而不是“設計圖”，規劃圖要經過政府部門的審核才能進入下一階段，而根據碧桂園的開發流程，其在正式獲得土地之前，各個業務部門就已經開始對地塊進行同步跟進和前期策劃了。所以規劃圖前置有必要也有可能，即使當天出圖，也不會對項目的設計質量產生影響，反而能把可能出現的風險提前拿出來解決。 事實上，高周轉是整個行業都在追求的競爭力，也是行業發展的共識。早在改革開放之初，招商局蛇口工業區掌門人袁庚就曾提出“時間就是金錢，效率就是生命”的口號，被譽為“蛇口春雷”，并在日后與“深圳速度”“蘇南模式”等一起，對深化改革開放起到了重要的示范作用。 調研中，多名設計、施工、運營板塊相關負責人表示，真正的高周轉與高質量是硬幣的兩面，安全與質量是企業生產的底線，任何一家合法經營的企業都會嚴守這一底線，真正的高周轉反而會倒逼科技管理創新，比如碧桂園研發的SSGF高質量建造體系就應運而生，并且得到了中國政府網等官方媒體關注和認可。 實現高周轉要具備多個條件，一方面是保證充分的資金支撐，另一方面才是操盤速度。碧桂園在行業中的融資能力毋庸置疑，況且其打造的全產業鏈條極大地解放了其對杠桿的依賴。在操盤速度方面，關鍵在于如何實現工作前置。
奮戰在一線的碧桂園工程人員 例如，在開發建設過程中要實施協同作戰，整個團隊要提前介入，壓縮接棒時間。在產品設計環節，設計人員從項目有意向開始就提前介入，搜集資料并做規劃設計方案，通過工作前置大幅提升工作效率。在營銷環節，不僅要保證產品適銷對路，提高回款速度，還要在此環節樹立良好的品牌形象，為下一個周期打好基礎。這些動作的核心就是干掉一切冗余。 碧桂園的周轉能力正是建立在一套科學高效的管理體系上。在這次調研中，碧桂園發展研究部投資副總經理張蔚告訴《中國建設報·中國房地產》，碧桂園內部已經形成了一個高效和科學的決策體系，從最開始每個投資小分隊去跟進某個地塊開始，區域內部的評審就已經隨之開始。一旦確定跟進某個地塊，信息就會錄入其內部系統，區域的橫向部門包括設計、工程、運營、營銷等，都會從各自的側重點同步對此地塊進行橫向研判，包括選址、市場等各個方面，比如地質條件如何，是否存在安全隱患和風險等。 在橫向部門進行研判形成意見后，區域內部會召開預審會，討論項目的可行性、存在的風險和后續應該注意的問題，經過區域管理層和各個橫向部門的專業評審之后，這個項目才會上報到集團。 隨后，集團里專門負責對接該區域的人員會到現場考察地塊，然后集團層面的各個部門再做一次評審。 也就是說，每個項目報到集團的時候，已經經過了嚴格審查，在集團再次考量之后，如果覺得可行，才會再上報到集團投資決策委員會，由高層作出最終的決策。整個過程雖然時間很短，但每個項目都會經過多輪評審。 “根據我們之前的經驗，每個類型的項目都有一套非常嚴格的評審體系，確保我們在比較短的時間內作出全面的把控。”碧桂園負責投資決策的人士介紹。 碧桂園之所以能在拿地之后快速推進，是因為在上面提到的評審體系的基礎上，還對相關工作進行了極致的前置鋪排，各個部門根據前期評審中發現的問題來鋪排工作，大大縮短了周期。 工程管理部是質量把控的重要部門。碧桂園運營中心副總經理、工程管理部總經理劉建軍說，為了配合工作前置，提高解決問題的效率，碧桂園還采取了一些特殊機制。比如，集團層面與區域公司圍繞“28原則”展開高效協作，即80%的問題由項目和區域解決，20%的問題要及時反饋給集團，并且確保24小時之內解決問題。為此，碧桂園開展了“帶帽行動”、“拉群行動”，棘手問題可直接上報主席和總裁。 質量一直以來是碧桂園堅守的生命線，碧桂園全面推行著一系列措施方法，例如： 1.從源頭上提升質量 （1）選擇優秀的施工隊；（2）大力推行新工藝，使用SSGF高質量建造體系；（3）在安全的前提下開放工地，倒逼管理，過程精品。 2.質量標準化 樣板房與貨量要對板，對齊圖紙標準和集團標準。 3.根據質量風險的嚴重程度，建立質量管控三級預警機制 如已列入一級預警，一個月后整改未通過，動議撤換區域總裁。 4.工程質量“十條紅線” “十條紅線”是針對開發過程中可能出現的重大質量問題、已交付項目維修記錄所反映的高頻問題，如結構安全、滲漏開裂、觀感、成品破壞、一些安全漏洞等，根據行業共識所制定的有針對性的質量警戒標準，具體分為結構安全、兩防底線、過程管控、重點工藝控制四大類。 “十條紅線”從2014年以來不斷演變升級，涵蓋了技術、原材料、工藝和管理方面的要求，例如交付前要提前一個月模擬驗收，形成現場問題清單，責任分解到人，限期整改到位，用客戶視角去檢查，通過后才能交給客戶;又如針對防水，必須做模擬試驗等。 5.“精裝八條” 分別是圖紙深化、土建移交工作面、集中+定尺加工、交樓樣板層、重點工藝控制、防范假冒偽劣材料、模擬驗收、成品保護。 6.強制推行“四新” 即“新技術、新材料、新設備、新工藝”，必須把應用“四新”作為提升質量的根本途徑。25 層以上（含25層）樓棟必須使用鋁模+全混凝土外墻，實現免抹灰，不采用鋁模體系的必須使用成套鋼支撐體系。 真相三：產業閉環，打造全鏈條的“生態雨林”系統 如果說房地產是一片單一的經濟林，那么楊國強早在多年前就認識到，碧桂園想要走得更遠就必須培育出廣闊的生態雨林。 在行業中，碧桂園或許是唯一一家能夠做到全產業鏈發展的公司，其以社區為切入點，從地產延伸到酒店、建筑、規劃設計、物業、家裝、綠化公司、長租城市，此外還拓展了教育、職業培訓、文化創意、社區金融、產城融合、現代農業、機器人產業等一系列可以打造成產業閉環的業態。
碧桂園參與廣東清遠英德樹山村綠色產業扶貧 產業閉環的好處在于，集團內部資源調配效率高，溝通成本低，大大提高了房地產項目的開發效率。難能可貴的是，碧桂園把整個“生態雨林”系統扎根在社會公益事業上，把精準扶貧作為其主業之一，形成了企業發展與社會責任之間的良性循環。 在住房城鄉建設領域有這么一句行話：“規劃設計是龍頭”。早在上世紀90年代公司創立伊始，碧桂園就成立了自己的設計機構，如今已經發展成為同行難以企及的擁有超過6000人的“設計巨頭”。由于設計量巨大，數十臺高精度打印機一年365天都在不停地工作，面積達1200多平方米的曬圖室每天擺滿了各種設計圖紙。“ 直到今天，楊國強主席仍親自管理著設計院，并設立了設計師向主席匯報的制度，從畫圖、預算到買材料，很多時候他都親力親為，把關每張設計圖紙。”黎加純表示，楊國強對產品設計總是一針見血、直指要害。
碧桂園物業服務人員 “黃金十年”看開發，“房住不炒”看物業服務。“質量和物管是碧桂園的生命線，這句話并非空話。 從2017年開始，我們連續開展了品質管理年，更加注重產品及服務品質，琢磨工匠精神，碧桂園追求有品質的增長，而不是片面的規模增長。”碧桂園服務總經理李長江表示，碧桂園正在探索智慧社區建設，未來還將提高物業服務的技術含量、增值服務和產品附加值，衍生出健康飲食、文體健身、居家生活、房屋租售等各類特約物業服務，讓物業服務更加精細化、專業化。
碧桂園服務正式在港交所主板掛牌上市 “大時代的小敘事”傳遞出的是一種生命的智慧。今年6月19日，碧桂園服務（6098.HK）正式在港交所主板掛牌上市，成為物業第一股。很多人好奇站在楊國強身邊一起敲鑼的那位中年男子是誰？實際上他既不是什么大咖，更不是什么要員，而是在碧桂園勤勤懇懇做了二十多年的物業保安周熾榮。 善待員工，讓他們與公司一起成長，是碧桂園物業的基本理念。公開披露數據顯示，截至2018年4月30日，物業公司的合同管理總面積已經擴大約3.654億平方米，覆蓋超過中國28個省、市及自治區的260多個城市。除了通過內生式增長擴充業務，碧桂園物業還對外拓展業務，其向獨立第三方物業開發商提供物業管理服務的合同管理總面積，已從2015年底的770萬平方米增加到2017年底的4680萬平方米，復合年增長率高達147.4%。 從規劃設計到家裝、物業，碧桂園真正連起了房地產開發的產業閉環。“碧桂園發展到了今天，有條件有責任去為鄉村振興做點什么。”今年6月15日，楊國強在廣東宣布，碧桂園正式進軍現代農業。 近期，碧桂園又宣布進入機器人產業，“每間餐廳有幾十個機器人，每個機器人都用大廚教會它做一個菜，制造幾萬個機器人，在中國做中餐廳，也可能推廣到香港、歐美乃至全世界，我們公司進入了農業和高科技結合發展階段。”楊國強有著樸實天真的農民思維，反而這種思維打破了傳統的房地產開發商業模式，從而收獲了一片生機勃勃的“生態雨林”。 后記 在對碧桂園的調研和訪談中，關于楊國強的三個故事廣為流傳。 你已經做得很好了，為什么不能做得再好一些呢？ 第一則是關于較真的故事：在一次接待活動上，楊國強陪同來訪者參觀某個項目，活動結束要出來的時候，大家必須要路過一個轉角。楊國強就找來這個項目的設計師，問：為什么不能打通直接走出去，非要留個轉角？設計師愣住了，一時間答不上來，或許在他看來，大家之前都是這么做的。因此，美不美觀值得商榷，但這個設計并不不實用，人多了還容易造成擁堵。楊國強經常自我發問，也喜歡把這樣的問題拋給員工——你已經做得很好了，為什么不能做得再好一些呢？ 把質量做好，以后才有繼續合作的機會。 第二則是關于道路選擇的故事：有一次楊國強去驗收一個即將完成的工程時，發現質量很差，楊國強拒絕驗收。包工頭向楊國強求情。但楊國強態度依然強硬：“我給你兩條路：一是我把錢都給你，以后我什么工程都不給你做；二是你把工程質量做好，以后才有繼續合作的機會。”當時這個包工頭選擇了第二條路，他懂得挽回自己的品牌，也懂得在眼前利益與長遠利益間做出取舍，如今，這個包工頭也已經是千萬富翁了。 永遠對這個世界充滿好奇。 第三則是關于想象力的故事：楊國強在對2018年國華紀念中學畢業學子談心時說：“我現在依舊是三五歲小孩子的心態，永遠都覺得自己不足，對任何的事情我都很好奇。很多年前在大學和一些院士吃飯，我還在他們面前說我不理解什么叫宇宙膨脹，宇宙是無窮無盡的，能膨脹到哪里去呢，是否就是那些恒星什么的離我們遠去呢？連這個我都胡思亂想，跟大學教授胡說八道。” 如今，楊國強把扶貧事業和房地產開發作為主業，一邊守著北滘鎮的農田，一邊謀劃著開機器人餐廳。據接近楊國強的人透露，楊國強早在20年前就提出了要做機器人和現代農業，當時沒人能理解他的想法。這位有著童心和赤子之心的企業家，能把天馬行空的想法落到實地，他擁有粵商務實內斂的性格品質，又能在產業發展的路上不拘一格、自成一派。 價值觀才是最好的商業模式。標準化、決策體系和產業閉環只是碧桂園現階段發展的“招數”，“招數”因時而變、因事而變，但不變的是一個企業發展的價值觀，它猶如北斗星一樣即使在黑夜中也熠熠生輝，指引著前進的方向。 關于精神引領，有一個說法是，楊國強最愛《光榮與夢想》這首歌曲：迎著夢想的方向/凝聚決心和力量/集合在復興偉大的旗幟下/赤子的心已經滾燙/為了光榮與夢想/自強的意志勢不可擋/出發的號角已經吹響/前進的歌聲多么嘹亮/前進/向前進/跟著必勝的信仰 而在楊國強親筆題名的碧桂園歷史文化展館里，也寫著一段題為《光榮與夢想》的話：
位于佛山順德碧桂園總部大樓的夢想走廊 篳路藍縷，以啟山林，因為堅持，我們歷經更多風雨洗禮。其實，碧桂園從不冀望平坦的跑道，而愿意享受登山后清風徐來的幸福。碧桂園深信，發展中的坎坷，多年后再回頭看，可能只不過是一朵小小的浪花，而這浪花有利于碧桂園的成長。所以，我們不斷去超越，不斷去創新…… ? 來源：中國建設報中國房地產 |
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